Grundstück im Zustand der Bebauung

Inhaltsverzeichnis

1 Bewertung für die Grundsteuer
2 Definition des Grundstücks im Zustand der Bebauung
3 Bewertung für die Erbschaftsteuer in der Rechtslage bis zum 31.12.2009
4 Bewertung für die Erbschaftsteuer nach der Rechtslage ab 1.1.2009
5 Verwandte Lexikonartikel

1. Bewertung für die Grundsteuer

Bei der Einheitsbewertung bleiben bei Grundstücken im Zustand der Bebauung die nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile bei der Ermittlung des Werts außer Ansatz (§ 91 BewG; Abschn. 47 Abs. 2 BewRGr).

Für die neue Grundbesitzbewertung für Zwecke der GrSt (Grundsteuerwerte) wurde das BewG um die §§ 218–266 BewG erweitert. Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG. Bei Änderungen der Grundstücksart (z.B. von unbebaut zu bebaut) ist unter den Voraussetzungen des § 222 BewG eine Fortschreibung durchzuführen, z.B. Art- und Wertfortschreibung. Daher ist – wie bisher bei der Einheitsbewertung – die Grundstücksart »Grundstück im Zustand der Bebauung« nicht vorgesehen. Zu berücksichtigen sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Hauptfeststellung (z.B. 1.1.2022). Gebäude, die sich am 1.1.2022 noch im Bau befinden, bleiben bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes außer Betracht, vgl. A 246 Abs. 3 Satz 7 AEBewGrSt. Erfolgt die Fertigstellung im Laufe des Jahres 2022, so erfolgt die Art- und Wertfortschreibung gem. § 222 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG zum 1.1.2023, wenn die Wertgrenze aus § 222 Abs. 1 BewG überschritten wird (mehr als 15 000 €). Für den Zeitpunkt der Fertigstellung ist § 246 Abs. 1 Satz 3 BewG zu beachten, vgl. hierzu auch A 246 Abs. 2 AEBewGrSt.

Beispiel 1:

Lösung 1:

2. Definition des Grundstücks im Zustand der Bebauung

Durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) wird in § 149 Abs. 1 BewG das Grundstück im Zustand der Bebauung definiert.

Ein Grundstück im Zustand der Bebauung lag nach dem bisherigen Recht unter folgenden Voraussetzungen vor (§ 149 Abs. 1 BewG):

Abb.: Unbebautes Grundstück im Zustand der Bebauung

Abb.: Bebautes Grundstück im Zustand der Bebauung

Infolge der Feststellung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Erbschaftssteuergesetzes, wurde Ende 2008 das Erbschaftsteuergesetz umfassend novelliert. Die neue Rechtslage wird grundsätzlich für alle Erwerbe nach dem 31.12.2008 angewandt.

Bezüglich der Grundzüge der Bewertung von Grundstücken mit Gebäuden im Zustand der Bebauung hat sich dem Grunde nach nichts verändert. Anstelle des bisherigen § 149 BewG a.F. finden sich entsprechende Regelungen nunmehr in § 196 BewG. Lediglich die insgesamt festzustellende Ausweitung der Bemessungsgrundlage durch den Versuch der Bewertung zum gemeinen Wert, wird entsprechend auch auf das Gebäude im Zustand der Bebauung durchschlagen.

3. Bewertung für die Erbschaftsteuer in der Rechtslage bis zum 31.12.2009

Der Grundstückswert für ein Grundstück im Zustand der Bebauung setzt sich wie folgt zusammen (§ 149 Abs. 2 BewG):

• Wert des Grund und Bodens Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 80 % (§ 145 Abs. 3 BewG);

• zzgl. des Wertes der Gebäudesubstanz im Besteuerungszeitpunkt.

1. Schritt: Wert des Grundstücks nach Fertigstellung (§ 149 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 146 BewG):

Übliche Miete nach Fertigstellung × 12,5 = Ausgangswert zzgl. eventuell Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG = Grundstückswert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Von diesem Wert ist der Gebäudewert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 80 % abzuleiten (§ 149 Abs. 2 Satz 1 und 2 BewG).

Beispiel 2:

Lösung 2:

2. Schritt: Wert der Bausubstanz im Besteuerungszeitpunkt:

Der Gebäudewert im Zeitpunkt der Fertigstellung ist anteilig, nach dem Fertigstellungsgrad des im Bau befindlichen Gebäudes nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt, aufzuteilen. Die Berechnung erfolgt nach dem Verhältnis der angefallenen Herstellungskoten bis zum Zeitpunkt der Besteuerung zu den gesamten Herstellungskosten im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (§ 149 Abs. 2 Satz 3 BewG).

Ermittlung des Grundstückswerts:

Der Höchstwertansatz nach § 149 Abs. 2 Satz 4 BewG ist zu beachten. Der maßgebliche Wert ist nach § 139 BewG zu runden.

Beispiel 3:

Lösung 3:

Ist die übliche Miete nicht zu ermitteln, ist der Wert entsprechend § 147 BewG zu ermitteln (§ 149 Abs. 3 BewG).

4. Bewertung für die Erbschaftsteuer nach der Rechtslage ab 1.1.2009

Der Grundstückswert für ein Grundstück im Zustand der Bebauung setzt sich wie folgt zusammen (§ 196 Abs. 2 BewG):

• Wert des bisher unbebauten oder bereits bebauten Grundstückes

• zzgl. der im Besteuerungszeitpunkt bereits entstandenen Herstellungskosten.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Im Rahmen des JStG 2022 wurde die Übernahme der Bodenrichtwerte präzisiert, vgl. § 177 Abs. 2 BewG. Die Feststellungen sind grds. längstens für 3 Jahre zu übernehmen. Nur wenn sich die maßgebenden Wertverhältnisse nicht wesentlich verändert haben, ist eine Anwendung über diesen Zeitraum hinaus zulässig, § 177 Abs. 2 Satz 5 BewG. Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 des Baugesetzbuchs ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Der bisherige pauschale Abschlag i.H.v. 20 % auf den Bodenwert (vgl. § 145 Abs. 3 BewG) wird nicht übernommen. Die Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind nach dem Grad der Fertigstellung zu bewerten. Für eine am gemeinen Wert orientierte typisierende Bewertung ist es ausreichend, die neu errichteten Gebäude und Gebäudeteile mit den am Bewertungsstichtag bereits angefallenen Herstellungskosten dem Wert des bislang unbebauten Grundstücks oder bereits bebauten Grundstücks hinzuzurechnen. Maßgeblich sind hierbei die entstandenen Herstellungskosten; auf den tatsächlichen Zahlungsabfluss kommt es nicht an (vgl. R B 196.2 Abs. 3 ErbStR).

Für ein Grundstück mit noch nicht bezugsfertigem Gebäude ist die Verschonung nach § 13d ErbStG ausgeschlossen. Die Voraussetzungen des § 13d ErbStG müssen im Zeitpunkt der Steuerentstehung erfüllt sein, maßgebend sind die in diesem Zeitpunkt vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse (§ 157 Abs. 1 Satz 1 BewG), vgl. hierzu BFH vom 11.12.2004 (II R 30/14).

Beispiel 4:

Lösung 4:

Weitere Berechnungsbeispiele sind den Hinweisen zu § 196 BewG enthalten (vgl. H B 196.2 Abs. 3 und H B 196.2 Abs. 4 ErbStH).

5. Verwandte Lexikonartikel

→ Bedarfsbewertung

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