Mieterkaution

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeines
2 Literaturhinweise
3 Verwandte Lexikonartikel

1. Allgemeines

Kautionen sind steuerrechtlich dem Mieter zuzurechnen, sodass insoweit regelmäßig keine Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorliegt. Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dazu verpflichtet, die Kaution als ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Vereinbarung einer anderen Anlageform ist gem. § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich. Auf dem Kautionskonto (Treuhandkonto) von der Bank gutgeschriebene Zinsen sind Zinsen des Mieters und von diesem als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Der Zufluss erfolgt gem. BMF vom 23.5.2022, BStBl I 2022, 860, Rn. 17 in dem Zeitpunkt zu, in dem sie auf dem vom Vermieter für die Sicherheit eingerichteten Konto fällig werden.

Hat der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet, wie es seinen Verpflichtungen nach § 551 Abs. 3 BGB entspricht, und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Treugebers auszustellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO), BMF vom 23.5.2022, BStBl I 2022, 860, Rn. 18. Hat das Kreditinstitut von dem Treuhandverhältnis Kenntnis, ohne zu wissen, ob der Kontoinhaber Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers auszustellen und mit dem Vermerk »Treuhandkonto« zu versehen. Auch in diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (BMF vom 23.5.2022, BStBl I 2022, 860, Rn. 19). Werden die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter i.S.d. § 34 AO verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Sieht das Finanzamt nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO von einer gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte ab, kann es dies gegenüber dem Vermieter durch negativen Feststellungsbescheid feststellen. In diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter eine Ablichtung des Bescheides und der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung zu stellen sowie den anteiligen Kapitalertrag und die anteilige Kapitalertragsteuer mitzuteilen (BMF vom 23.5.2022, BStBl I 2022, 860, Rn. 20).

Grundsätzlich stellt die Zahlung einer Kaution beim Vermieter keine Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Einnahmen sind gem. § 8 Abs. 1 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4–7 EStG zufließen. Das FG Münster hat in seinem Urteil vom 10.12.2019, 2 K 2497/17 E, EFG 2020, 1230 (der anschließenden Revision hat der BFH zwar durch Beschluss vom 9.7.2021, IX R 11/20, BFH/NV 2022, 104, aus verfahrensrechtlichen Gründen stattgegeben, die materiell-rechtliche Auffassung des FG Münster jedoch insoweit nicht beanstandet) bestätigt, dass die Kaution dem Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses zugeflossen ist. Stattdessen stellt die Kaution lediglich eine Sicherheit für den Vermieter dar, über die dieser nicht frei verfügen kann, so dass keine wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Kaution besteht. Erst für den Fall, dass der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von durch den Mieter verursachten Schäden einbehält, ist die Kaution als Einnahme beim Vermieter zu behandeln (FG München vom 22.1.2003, 9 K 1013/01). Sie ist dabei im Jahr des Zuflusses als Einnahme zu erfassen, d.h. in dem Jahr, in dem die Kaution mit dem Schadensersatzanspruch des Vermieters aufgerechnet wird. Reparaturen, die mit Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, führen grundsätzlich zu Werbungskosten (BFH vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl II 2001, 784).

Die Abrechnung der Kaution erfolgt in der Weise, dass sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären hat, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (ggf.) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann jedoch auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Die Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen (BGH vom 24.7.2019, VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371). Eine im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise so auszulegen, dass der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung Schadensersatzansprüche durch Aufrechnung geltend machen kann, selbst wenn die Verjährungsfrist gem. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB bereits abgelaufen ist. Dies bedeutet, dass Vermieter Geld für Schäden an der Mietsache auch dann noch von der Kaution abziehen dürfen, wenn ihre Ersatzansprüche bereits verjährt sind (BGH vom 10.7.2024, VIII ZR 184/23, MietRB 2024, 241).

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die von ihm gezahlte Mietkaution kann durch das Finanzamt gepfändet werden (OFD Niedersachsen vom 7.4.2016, S 0535- 28-St 163, DStR 2016, 1683).

Umsatzsteuerlich ist von einem nicht steuerbaren Schadenersatz auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig seine Mietzahlungen eingestellt und der Vermieter deswegen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt hat, anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhalten und als Ausgleich für diesen künftigen Mietverlust (Differenz zwischen der vom bisherigen Mieter und der vom neuen Mieter gezahlten Miete) die Mietkaution als Schadenersatz einbehalten hat (FG München vom 9.2.2017, 14 K 2480/14, EFG 2017, 781). Zur Begründung führte das FG München aus, dass es sich ebenfalls um einen entgeltlichen Leistungsaustausch handeln würde, wenn von einem Stpfl. auf eine ihm gesetzlich oder vertraglich zustehende Grundlage gegen Entgelt verzichtet werde. Die Vereinbarung einer Mietkaution begründe nicht, dass es sich beim Einbehalt um ein Leistungsentgelt handele. Es sei vielmehr darauf abzustellen, ob die Sicherheit in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Leistung des Vermieters stehe. Eine vorzeitige Vertragsbeendigung könne daher kein Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter begründen; entsprechend steht nach Ansicht des FG München der Einbehalt der Mietkaution nicht in einem Austauschverhältnis mit der Leistung der Klägerin. Entsprechend ist der Vermieter so zu stellen, wie er bei einer nicht stattgefundenen Vertragsverletzung durch den Mieter gestellt gewesen wäre und keine fristlose Kündigung ausgesprochen worden wäre. Da eine Weitervermietung zu einem gleichwertigen Mietzins dem Vermieter nicht möglich gewesen ist, musste die fristlos gekündigte Mieterin die Differenz zwischen vereinbarten und dem von der Untermieterin gezahlten Mietzins zahlen. Der Einbehalt der Mietkaution in entsprechender Höhe stellt somit kein Entgelt dar und ist nicht umsatzsteuerbar.

2. Literaturhinweise

Günther, Pfändung von Mietzinsforderungen, Pachtzinsforderungen und Kautionen, AO-StB 2016, 213; Dreßler, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach neuerem deutschem und internationalem Steuerrecht, in DBA-Ländern oder sonst im Ausland – Ein Querschnitt, StBp 2018, 334; Kruhl, Mietrecht: Mietkaution – Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern AStW 2019, 229; Agatsy, Moderne Vermietungsformen: Insolvenzfall bei Co-Working-Flächen: Mietsicherheit, MK 2021, 229; Caspers, Die Mietkaution in der Geschäftsraum- und Wohnraummiete, ZAP 2021, 749.

3. Verwandte Lexikonartikel

→ Einkünfte aus Kapitalvermögen

→ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

→ Kapitalertragsteuer

→ Steuerbescheinigung

→ Zinsen

→ Zufluss-/Abfluss-Prinzip

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.