Mittelbare Grundstücksschenkung

Stand: 16. Dezember 2024

Inhaltsverzeichnis

1 Definition der mittelbaren Grundstücksschenkung
2 Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer
3 Ertragsteuerrechtliche Auswirkungen
4 Auswirkungen bei der früheren Eigenheimzulage
5 Literaturhinweise
6 Verwandte Lexikonartikel

1. Definition der mittelbaren Grundstücksschenkung

Eine mittelbare Grundstücksschenkung liegt vor, wenn der Schenker dem Beschenkten Geldmittel mit der Bestimmung zur Verfügung stellt, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben oder zu bebauen. Dafür muss im Voraus eine klare und eindeutige Schenkungsabrede dahingehend getroffen sein, dass der Gegenstand der Schenkung ein ganz bestimmtes Grundstück und nicht etwa ein Geldbetrag sein soll. Weiterhin muss zwischen der Bereitstellung des Geldes der Anschaffung bzw. Herstellung ein zeitlicher Zusammenhang bestehen (R E 7.3 Abs. 1 Satz 6 ErbStR). Zu den Voraussetzungen der mittelbaren Grundstücksschenkung vgl. R E 7.3 Abs. 1 ErbStR sowie R E 7.3 Abs. 2 Satz 1 ErbStR i.U.

Eine (anteilige) mittelbare Grundstücksschenkung liegt auch dann vor, wenn nicht der gesamte Kaufpreis zugewendet wird. Nicht jedoch, wenn der Bedachte nur einen unbedeutenden Anteil am Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten erhält. Ein Anteil bis etwa 10 Prozent des im Übrigen vom Beschenkten aufgewendeten Kaufpreises ist nach Auffassung der Finanzverwaltung als unbedeutend anzusehen (R E 7.3 Abs. 3 Satz 2 ErbStR). In diesem Fall liegt eine normale Geldschenkung vor. Übersteigt der zugewendete Geldbetrag die Höhe des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten, liegt im übersteigenden Teil eine zusätzliche Geldschenkung vor. Gleiches gilt, wenn der Schenker die vom Erwerber zu tragenden Erwerbsnebenkosten (Gebühr Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer) übernimmt.

Sagt der Schenker dem Bedachten den für den Erwerb eines bestimmten Grundstücks vorgesehenen Geldbetrag erst nach Abschluss des Kaufvertrages zu, scheidet eine mittelbare Grundstücksschenkung aus (BFH Urteil vom 2.2.2005, II R 31/03, BStBl II 2005, 531), R E 7.3 Abs. 2 ErbStR.

Sagt der Schenker dem Bedachten den für den Kauf eines bestimmten Grundstücks vorgesehenen Geldbetrag vor dem Erwerb des Grundstücks zu und stellt er ihm den Betrag bis zur Tilgung der Kaufpreisschuld zur Verfügung, liegt nach dem BFH-Urteil vom 10.11.2004 (II R 44/02, BStBl II 2005, 188) eine mittelbare Grundstücksschenkung auch dann vor, wenn der Bedachte bereits vor der Überlassung des Geldes Eigentümer des Grundstücks geworden war.

Werden die Geldmittel erst nach Erwerb des Grundstücks zugesagt oder erhält sie der Bedachte erst nach Bezahlung des Kaufpreises, scheidet eine mittelbare Grundstücksschenkung aus. In einem solchen Fall stellt sich die Vermögensmehrung im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung als Geldschenkung dar. Als Erwerb ist bei einem Kauf der Abschluss des Kaufvertrages anzusehen (BFH Urteil vom 1.6.2004, IX R 61/03, BFH/NV 2005, 27).

Erhält der Grundstückskäufer zunächst Mittel für den Erwerb eines bestimmten Grundstücks lediglich als Darlehen und verzichtet der Darlehensgeber später auf die Rückzahlung, ist eine mittelbare Grundstücksschenkung nur gegeben, wenn der Darlehensgeber die Umwandlung des Darlehens in eine Schenkung vor dem Grundstückserwerb zusagt und vor Bezahlung des Kaufpreises tatsächlich vornimmt (BFH Urteil vom 2.2.2005, II R 31/03, a.a.O.).

Fallgruppen einer mittelbaren Grundstücksschenkung können sein:

Hingabe von Geld zum Erwerb eines genau bezeichneten Grundstücks,
Hingabe von Geld zur Herstellung eines bestimmten Gebäudes,
Hingabe von Geld zum Aus-, Umbau bzw. der Erweiterung eines bestehenden Gebäudes sowie
die Übernahme eines bedeutenden Anteils an den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten in den genannten Fallgruppen.

2. Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer

Liegen die Voraussetzungen einer mittelbaren Grundstücksschenkung vor, wird die Schenkung nicht als Geldschenkung, sondern als Grundstücksschenkung behandelt. Somit ist für die Berechnung der Schenkungsteuer das Grundstück gem. § 12 Abs. 3 ErbstG i.V.m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 BewG mit seinem Grundbesitzwert anzusetzen. Siehe dazu R E 7.3 Abs. 1 ErbStR und die ausführlichen Einzelfalllösungen in H E 7.3 [Mittelbare Grundstücksschenkung] ErbStH. Seit dem 1.1.2009 hat die mittelbare Grundstücksschenkung jedoch als sog. »Steuersparmodell« an Bedeutung verloren. Bei der Bewertung von Grundstücken ist gem. § 177 BewG der gemeine Wert zu Grunde zu legen. Dieser liegt deutlich näher an dem Verkehrswert von Grundstücken als der frühere Einheits- und Bedarfswert. Anders als bei Geldschenkungen ist bei mittelbaren Grundstücksschenkungen der Verschonungsabschlag nach § 13d Abs. 1 ErbStG grds. anwendbar. Die mittelbare Grundstücksschenkung bringt bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken somit den Vorteil eines Abschlages von 10 %.

Grundstücksschenkungen gelten als ausgeführt, wenn die Auflassung (§ 925 BGB) und die Eintragungsbewilligung gem. § 19 GBO vorliegen (R E 9.1 Abs. 1 ErbStR). Es ist weder das wirtschaftliche noch das zivilrechtliche Eigentum entscheidend. Bei mittelbaren Grundstücksschenkungen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks gilt dies entsprechend, R E 9.1 Abs. 2 Satz 1 ErbStR. Bei mittelbaren Grundstücksschenkungen zur Herstellung eines Gebäudes ist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes maßgebend, vgl. R E 9.1 Abs. 2 Satz 3 ErbStR. Zur Ausführung einer mittelbaren Grundstücksschenkung vgl. auch BFH Urteil vom 23.8.2006 (BStBl II 2006, 786).

Bei der Ermittlung der Bereicherung kann der Bedachte die entstandenen und von ihm getragenen Erwerbsnebenkosten in voller Höhe abziehen. Zur Ermittlung der Bereicherung bei einer Schenkung vgl. auch R E 7.4 Abs. 4 ErbStR sowie H E 7.4 Abs. 4 [Erwerbsnebenkosten im Zusammenhang mit einer Schenkung] ErbStH. Abzugsfähig ist auch die für den Erwerb des Grundstücks durch den Beschenkten anfallende Grunderwerbsteuer (vgl. gleich lautender Ländererlass vom 23.3.2015, BStBl I 2015, 264 unter 3.1.3.). Bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten oder der Grunderwerbsteuer durch den Schenker liegt insoweit eine zusätzliche Geldschenkung vor. Die Kosten bleiben unverändert bei der Ermittlung der Bereicherung abzugsfähig (vgl. gleich lautender Ländererlass vom 23.3.2015, BStBl I 2015, 264 unter 3.2.3.)

3. Ertragsteuerrechtliche Auswirkungen

Für die Ermittlung der Abschreibung (AfA) bei unentgeltlichem Erwerb gilt bei den Überschusseinkünften § 11d EStDV. Dies gilt auch für die Ermittlung der AfA bei mittelbaren Grundstücksschenkungen. Der BFH hat mit seinem Urteil vom 4.10.2016 entschieden, dass der Beschenkte die AfA für eine vermietete Eigentumswohnung auch dann vornehmen kann, wenn der Schenker die Anschaffungskosten getragen hat (vgl. BFH Urteil vom 4.10.2016, IX R 26/15, LEXinform 0950461). Das FA hatte noch die AfA-Bemessungsgrundlage um die geschenkten Geldbeträge gekürzt.

Der BFH hat klargestellt, dass die von der Rechtsprechung im Schenkungsteuerrecht zur mittelbaren Grundstücksschenkung entwickelten Grundsätze auch für das Einkommensteuerrecht gelten. Damit hat der Beschenkte in seiner Person zunächst – durch den unentgeltlichen Erwerb – keine eigene Berechtigung für eine Gebäude-AfA. Da aber der Schenker durch die Übernahme der Anschaffungskosten (Hingabe von Geld zum Erwerb des Grundstücks) belastet ist, können diese Anschaffungskosten nach Auffassung des BFH unter Anwendung des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV dem Bedachten zugerechnet werden. Der Bedachte führt als Einzelrechtsnachfolger folglich die Anschaffungskosten des Schenkers fort. Da der Schenker keine eigene AfA für dieses Grundstück in Anspruch genommen hat, hat diese Auslegung keine Auswirkung auf das AfA-Volumen des Beschenkten.

4. Auswirkungen bei der früheren Eigenheimzulage

Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage ist u.a., dass der Anspruchsberechtigte eine Wohnung vor dem 1.1.2006 hergestellt oder angeschafft (→ Eigenheimzulage) und die Herstellungs- oder Anschaffungskosten getragen hat. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten hat auch der Anspruchsberechtigte getragen, der Geld geschenkt erhalten und damit ein Objekt i.S.d. § 2 EigZulG angeschafft oder hergestellt hat.

Eine mittelbare Grundstücksschenkung führt zu einem unentgeltlichen Erwerb. Der Erwerber kann nicht über den geschenkten Geldbetrag, sondern erst über die damit erworbene Wohnung verfügen (BMF vom 21.12.2004, BStBl I 2005, 305, Rz. 12). Die mittelbare Grundstücksschenkung führt somit nicht zu einer Anschaffung i.S.d § 2 EigZulG. Zum unentgeltlichen Erwerb im Zusammenhang mit einer mittelbaren Grundstücksschenkung und bei vorweggenommener Erbfolge siehe den BFH-Beschluss vom 7.10.2003 (III B 5/03, BFH/NV 2004, 164).

5. Literaturhinweise

Seltenreich in Preißer/Rödl/Seltenreich, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Kompakt-Kommentar, Stuttgart, 2013, § 7 ErbStG, Rn. 159 ff.

6. Verwandte Lexikonartikel

→ Eigenheimzulage