REIT-Aktiengesellschaften

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeines zur Einführung der REIT-AG
2 Wesen der REIT-Aktiengesellschaft, Anwendung des REITG auf ausländische REITs
3 Vor-REIT
4 Steuerbefreiung der REIT-AG
4.1 Voraussetzungen für die Steuerbefreiung
4.2 Beginn der Steuerbefreiung
4.3 Ende der Steuerbefreiung
5 Kapitalertragsteuerabzug
6 Besteuerung der Anteilseigner
7 REITs – Chancen und Risiken
8 Entwicklung der REITs in Deutschland
9 Literaturhinweise

1. Allgemeines zur Einführung der REIT-AG

REITs sind Instrumente zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung. Die Terminologie knüpft an die US-amerikanische Bezeichnung Real Estate Investment Trust an. REITs haben sich in über 20 Ländern der Welt etabliert. In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis zum Ende der 1990er-Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen. REITs wurden in Deutschland erst durch das REITG (Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen – REIT-Gesetz vom 28.5.2007, BGBl I 2007, 914) geregelt. Seitdem spielen börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften eine zunehmend bedeutsame Rolle, was sich u.a. in der Notierung einer ganzen Anzahl von Gesellschaften in den Premiumindizes MDAX und SDAX der Deutsche Börse AG widerspiegelt. Am 11.11.2007 wurde die schon zuvor an der Börse und im SDAX notierte Alstria Office AG als erster deutscher REIT im Handelsregister eingetragen und trägt nunmehr den Namen alstria office REIT-AG.

Mit dem REITG wurden die rechtlichen Voraussetzungen normiert, die von einer deutschen Gesellschaft zu erfüllen sind, um als REIT anerkannt zu werden. Der REIT soll das Spektrum der indirekten Immobilienanlage in Deutschland ergänzen. Er weist von den Publikums- und Spezialimmobilienfonds nach dem Investmentgesetz klar abweichende Rechts- und Regulierungsstrukturen auf und soll insbes. keiner Produktregulierung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen.

REITs zeichnen sich danach dadurch aus, dass nicht die Gewinne auf Gesellschaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Anleger. Der REIT-Status und die damit verbundene Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuerpflicht werden nur dann gewährt, wenn der REIT umfangreiche und hohe Anforderungen erfüllt. Insbesondere muss er hohe Ausschüttungen von mindestens 90 % der Erträge vornehmen, mindestens 75 % der Einkünfte aus Immobilien erzielen (mit einem Schwerpunkt auf der passiven Immobilienbewirtschaftung – die Möglichkeit des Verkaufs von Immobilien wird begrenzt, um so einen reinen Immobilienhandel auszuschließen) und mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien anlegen. Es wird also durch Vorgaben zum Unternehmensgegenstand, zum Grundkapital, zur Börsennotierung, zum Streubesitz und zur Mindesthöhe der Ausschüttung ein Sondertypus der Aktiengesellschaft in Form einer Immobiliengesellschaft geschaffen, die es verfassungsrechtlich zulässt, diese REIT-Aktiengesellschaft von der Körperschaftsteuer zu befreien und die ausgeschütteten Gewinne bei den Aktionären ohne Halbeinkünfteverfahren voll zu versteuern.

2. Wesen der REIT-Aktiengesellschaft, Anwendung des REITG auf ausländische REITs

Eine REIT-AG ist eine AG, deren Unternehmensgegenstand sich auf die in § 1 Abs. 1 Nr. 1–5 REITG detailliert aufgeführten Tätigkeiten beschränkt. Sowohl Satzungssitz als auch Verwaltungssitz der AG müssen in Deutschland liegen. Der REIT-AG sind gem. § 19 Abs. 1, 5 REITG jedoch ausländische REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen (»andere REITs«) gleichgestellt, die die in § 19 Abs. 5 REITG genannten Voraussetzungen erfüllen. Nach der Finanzverwaltung ist im Zweifel jedoch nicht das REITG, sondern das Investmentsteuergesetz (InvStG) auf ausländische REITs anzuwenden, da REIT-Anteile Wertpapiere i.S.d. § 1 Abs. 1b Satz 2 Nr. 5 Buchst. a InvStG seien (BMF vom 23.10.2014, BMF IV C 1 – S 1980 – 1/13/10007 :007). Im Anwendungsbereich des REITG geht dieses den Regelungen des InvStG vor. Die Finanzverwaltung beanstandet jedoch die Anwendung des REITG durch eine ausländische Gesellschaft nicht, wenn es sich um Anteile an einer börsennotierten ausländischen Kapitalgesellschaft handelt, die nicht in einem Staat ansässig ist, der generell keine Ertragsteuern erhebt, und deren Tätigkeit auf das Halten von Immobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ausgerichtet ist oder die einer mit § 13 REITG vergleichbaren Mindestausschüttung unterliegen.

REIT-AGs gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG dürfen nur Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an inländischem, aber auch – unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b REITG – ausländischem unbeweglichem Vermögen erwerben, halten, verwalten und veräußern.

Zum Begriff des unbeweglichen Vermögens s. § 3 Abs. 8 REITG. Herausgenommen aus dem Unternehmensgegenstand sind Bestandsmietwohnimmobilien (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a i.V.m. § 3 Abs. 9 REITG). Neben unbeweglichem Vermögen kommen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c REITG auch andere in § 3 Abs. 7 REITG abschließend aufgezählte Vermögensgegenstände in Betracht – allerdings nur in begrenztem Ausmaß, da gem. § 12 Abs. 2 Buchst. a REITG zum Ende eines jeden Wj. mindestens 75 % der Aktiva zum unbeweglichen Vermögen gehören müssen und gem. § 12 Abs. 3 Buchst. a REITG mindestens 75 % der Umsatzerlöse eines jeden Wj. aus dem Bereich des unbeweglichen Vermögens stammen müssen. Außerdem darf die REIT-AG Anteile an folgenden Gesellschaften erwerben, halten, verwalten und veräußern:

• Immobilienpersonengesellschaften i.S.d. § 3 Abs. 1 REITG gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG;

• REIT-Dienstleistungsgesellschaften i.S.d. § 3 Abs. 2 REITG gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG.

  Das Ausmaß ist auch hier durch § 12 Abs. 2 Buchst. b bzw. § 12 Abs. 3 Buchst. b REITG eingeschränkt, dabei gilt jeweils eine 20 %-Grenze;

• Auslandsobjektgesellschaften i.S.d. § 3 Abs. 3 REITG gem. § 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG,

• Kapitalgesellschaften, die persönlich haftende Gesellschafter einer Immobilienpersonengesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG sind und an dieser vermögensmäßig nicht beteiligt sind (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG).

Eine zusätzliche Einschränkung des Unternehmensgegenstands enthält § 1 Abs. 2 REITG; danach darf die REIT-AG entgeltliche Nebentätigkeiten (zum Begriff s. § 3 Abs. 5 REITG) für Dritte ausschließlich über eine REIT-Dienstleistungsgesellschaft erbringen.

Die REIT-AG muss außerdem folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Aktien der REIT-AG müssen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 letzter Halbsatz REITG an der Börse zugelassen sein (s.a. § 10 REITG), der Mindestnennbetrag des Grundkapitals beträgt 15 Mio. € (s. § 4 REITG), sämtliche Aktien müssen stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung sein (s. § 5 REITG), die Aktien der REIT-AG müssen sich zu mindestens 15 %, im Zeitpunkt der Börsenzulassung zu mindestens 25 % im Streubesitz befinden (s. § 11 Abs. 1 REITG), die Beteiligung des einzelnen Anlegers muss unter 10 % liegen (s. § 11 Abs. 4 REITG);

• die REIT-AG muss Sitz und Geschäftsleitung im Inland haben (s. § 9 REITG);

• zu den Vermögens- und Ertragsanforderungen s. § 12 REITG, zum Ausschluss des Immobilienhandels als weiterer Einschränkung des Unternehmensgegenstands s. § 14 REITG, zum erforderlichen Mindesteigenkapital s. § 15 REITG;

• die REIT-AG ist gem. § 13 Abs. 1 Satz 1 REITG verpflichtet, mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses – gemindert um die Dotierung der Rücklage gem. § 13 Abs. 3 Satz 1 REITG sowie um einen Verlustvortrag des Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gem. § 13 Abs. 3 Satz 2 REITG – bis zum Ende des folgenden Wj. an die Aktionäre auszuschütten. Diese hohe Ausschüttung stellt das Gegengewicht zu der der REIT-AG gewährten Steuerbefreiung dar. In die Rücklage können gem. § 13 Abs. 3 Satz 1 REITG Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens bis zur Hälfte eingestellt werden. Die Rücklage ist gem. § 13 Abs. 3 Satz 2 REITG bis zum Ablauf des zweiten auf das Einstellungsjahr folgenden Wj. aufzulösen, soweit sie nicht von den AK oder HK von im ersten oder zweiten auf das Einstellungsjahr folgenden Wj. angeschafften oder hergestellten unbeweglichen Vermögens abgezogen worden ist.

Zur Sonderregelung für die Veräußerung von unbeweglichem Vermögen, das bereits zum Beginn der Steuerbefreiung zum Betriebsvermögen der REIT-AG gehört hat, s. § 13 Abs. 3 Satz 3 bis 6 REITG.

Um die hohe Ausschüttung zu gewährleisten, ist eine gesetzliche Rücklage gem. § 150 AktG gem. § 13 Abs. 1 Satz 2 REITG für REIT-AGs nicht zu bilden.

Nach § 1 Abs. 3 REITG unterliegt die REIT-AG – vorbehaltlich der Sonderbestimmungen des REITG – den allgemeinen für die AG geltenden Vorschriften (insbesondere AktG, HGB, UmwG).

3. Vor-REIT

§ 2 REITG definiert den Vor-REIT. Hierbei handelt es sich nicht um eine Vor-Gesellschaft im gesellschaftsrechtlichen Sinn. Vielmehr bezeichnet der Begriff des Vor-REIT das Stadium vor der Qualifikation als REIT-AG.

Die Rechtsfigur des Vor-REIT ist notwendig, weil nach dem Willen des Gesetzgebers auch schon solche Aktiengesellschaften von der begünstigten Besteuerung bei der Aufdeckung stiller Reserven gem. § 3 Nr. 70 EStG (Art. 2 des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 28.5.2007, a.a.O.) profitieren sollen, die zwar ernsthaft an einer Fortentwicklung in eine REIT-Aktiengesellschaft arbeiten, aber noch nicht alle Voraussetzungen erfüllen. Dadurch soll Unternehmen, die sich als REIT-AG qualifizieren und im Handelsregister eintragen lassen wollen, bereits im Vorfeld ein Anreiz gegeben werden, stille Reserven zu heben.

Vor-REIT kann nur eine AG mit inländischem Satzungssitz sein, die beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) als Vor-REIT registriert ist (§ 2 Satz 1 REITG). Zum Ende des auf die Registrierung folgenden Wj. hat der Vor-REIT gegenüber dem BZSt nachzuweisen, dass sein Unternehmensgegenstand i.S.d. § 1 Abs. 1 Halbsatz 1 REITG beschränkt ist, d.h., dem Unternehmensgegenstand der späteren REIT-AG bereits entspricht (§ 2 Satz 2 REITG). Zum Ende des dem Jahr der Anmeldung folgenden und jedes darauf folgenden Wj. hat der Vor-REIT gem. § 2 Satz 3 REITG auf Anforderung des BZSt nachzuweisen, dass er die Voraussetzungen des § 12 REITG erfüllt.

Erfüllt der Vor-REIT zum Ende des dem Jahr der Anmeldung folgenden oder eines späteren Wj. die Voraussetzungen des § 12 oder des § 1 Abs. 1 Halbsatz 1 REITG nicht oder nicht mehr, entfällt gem. § 2 Satz 4 REITG der Status als Vor-REIT zum Ende dieses Wj. Außerdem kann der Status als Vor-REIT gem. § 10 Abs. 3 REITG verloren gehen.

4. Steuerbefreiung der REIT-AG

4.1. Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Die §§ 16 bis 18 REITG regeln als Rechtsfolge der Qualifikation als REIT-Gesellschaft die Steuerbefreiung der REIT-AG. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 REITG ist eine REIT-AG, die

• die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG erfüllt,

• unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig ist und

• nicht i.S. eines DBA als in dem anderen Vertragsstaat ansässig gilt

von der KSt befreit.

Nach § 16 Abs. 1 Satz 2 REITG ist eine REIT-AG, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG erfüllt, außerdem von der GewSt befreit.

Nach § 16 Abs. 2 bis 6 REITG führen bestimmte Verstöße gegen die §§ 8 bis 15 REITG – entgegen § 16 Abs. 1 REITG – nicht zum Verlust der Steuerbefreiung. Im Einzelnen gilt dies

• nach § 16 Abs. 2 REITG (unter den dort genannten Einschränkungen) bei einem – kurzfristigen – Verstoß gegen die in § 11 Abs. 4 REITG normierte Beteiligungshöchstgrenze von 10 %,

• nach § 16 Abs. 3 REITG für den Fall, dass das gesamte Vermögen der REIT-AG –entgegen § 12 Abs. 2 Buchst. a REITG – zum Ende eines Wj. zu weniger als 75 % aus unbeweglichem Vermögen besteht. Allerdings führt das zur Festsetzung von Zahlungen gegen die REIT-AG durch die Finanzbehörde. Die Zahlung beträgt mindestens 1 % und höchstens 3 % des Betrages, um den der Anteil des unbeweglichen Vermögens hinter dem Anteil von 75 % zurückbleibt;

• nach § 16 Abs. 4 REITG für den Fall, dass die Bruttoerträge der REIT-AG – entgegen § 12 Abs. 3 Buchst. a REITG – in einem Wj. zu weniger als 75 % aus der Vermietung und Verpachtung oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen. Auch dies führt zur Festsetzung von Zahlungen gegen die REIT-AG durch die Finanzbehörde. Die Zahlung kann neben einer Zahlung nach § 16 Abs. 3 und 3 REITG festgesetzt werden;

• nach § 16 Abs. 5 REITG für den Fall, dass die REIT-AG – entgegen § 12 Abs. 1 REITG – für ein Wj. weniger als 90 % des Jahresüberschusses an die Anteilseigner ausschüttet. Dies führt ebenfalls zur Festsetzung von Zahlungen gegen die REIT-AG durch die Finanzbehörde;

• nach § 16 Abs. 6 REITG für den Fall, dass die REIT-AG selbst – oder eine ihr nachgeordnete Immobilienpersonengesellschaft – entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte erbringt. Dies stellt einen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 REITG dar, der ebenfalls die Festsetzung von Zahlungen gegen die REIT-AG durch die Finanzbehörde auslöst.

Die Zahlungen nach § 16 Abs. 3 bis 6 REITG sind keine Steuern. Auf diese Zahlungen sind gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 REITG die für die KSt geltenden Vorschriften der AO entsprechend anzuwenden; das Aufkommen wird gem. § 21 Abs. 1 Satz 2 REITG wie bei der KSt verteilt.

Zur Steuererklärungspflicht der REIT-AG s. § 21 Abs. 2 REITG, zu weiteren Nachweispflichten s. § 21 Abs. 3 REITG.

4.2. Beginn der Steuerbefreiung

§ 17 REITG regelt den Beginn der Steuerbefreiung der REIT-AG.

Nach § 17 Abs. 1 REITG tritt die Steuerbefreiung zu Beginn des Wj. ein, in dem die REIT-AG nach der Anmeldung gem. § 8 REITG unter einer Firma gem. § 6 REITG in das HR eingetragen wird. Die Steuerbefreiung wird demnach auf den Beginn des Wj. zurückbezogen.

Der Wechsel vom steuerpflichtigen Vor-REIT zur steuerfreien REIT-AG führt gem. § 17 Abs. 2 REITG zur Anwendung des § 13 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 KStG. Gem. § 13 Abs. 1 KStG ist auf den Zeitpunkt, in dem die Steuerpflicht endet, eine Schluss-Bilanz aufzustellen (s. § 13 KStG).

Da die Steuerbefreiung zu Beginn des Wj. eintritt, in dem die in § 17 Abs. 1 REITG genannten Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Schluss-Bilanz vom steuerpflichtigen Vor-REIT zum Ende des vorangegangenen Wj. aufzustellen.

In der Schluss-Bilanz sind die WG gem. § 13 Abs. 3 Satz 1 KStG mit dem Teilwert anzusetzen (s. § 13 KStG). Die hierdurch eintretende Aufdeckung der stillen Reserven (§ 13 KStG) führt jedoch, soweit sie auf Grund und Boden und Gebäude entfallen, sofern diese vor dem 1.1.2005 angeschafft oder hergestellt wurden und die Schluss-Bilanz vor dem 1.1.2010 aufzustellen ist, nur zu einer hälftigen Besteuerung, da die gem. § 17 Abs. 2 REITG anzuwendende Vorschrift des § 3 Nr. 70 Satz 1 Buchst. b EStG insoweit eine hälftige Steuerbefreiung ausspricht.

Hält der Vor-REIT (oder eine andere steuerpflichtige Immobilien-AG als Vorläufer der steuerbefreiten REIT-AG) Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften, sind gem. § 17 Abs. 3 REITG auch die auf die Beteiligung des Vor-REIT entfallenden stillen Reserven der Immobilienpersonengesellschaft durch Teilwert-Ansatz aufzudecken.

§ 17 Abs. 4 REITG legt fest, dass nach einem Verlust der Steuerbefreiung gem. § 18 REITG die Befreiung nicht vor Ablauf von vier Jahren seit dem Verlust wieder aufleben oder beginnen kann.

Ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung tatsächlich vorliegen, ist gem. § 21 Abs. 2 REITG regelmäßig auf Grundlage der Steuererklärung für den abgelaufenen Veranlagungszeitraum zu prüfen. Dies gilt auch im ersten Jahr der Steuerbefreiung (Das BMF-Schreiben vom 10.7.2007, BStBl I 2007, 527).

4.3. Ende der Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung entfällt

• gem. § 18 Abs. 1 REITG zum Ende des Wj., das dem Wj. vorangeht, in dem die Aktiengesellschaft ihre Börsenzulassung (§ 10 REITG) verliert,

• gem. §§ 18 Abs. 2, 14 REITG in dem Wj., in dem die REIT-AG Handel i.S.d. § 14 REITG mit unbeweglichem Vermögen und die Grenze nach § 14 Abs. 2 REITG überschritten wird,

• gem. § 18 Abs. 3 REITG, wenn die REIT-AG dauerhaft gegen die Vorschriften über den Streubesitz dadurch verstößt, dass sich während dreier aufeinander folgender Wj. weniger als 15 % ihrer Aktien in Streubesitz befinden, mit Ablauf des dritten Wj. (§ 18 Abs. 3 Satz 1 REITG),

• gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 REITG, wenn die REIT-AG während dreier aufeinander folgender Wj. gegen die Höchstbeteiligung nach § 11 Abs. 4 REITG verstößt, mit Ablauf des dritten Wj. (§ 18 Abs. 3 Satz 2 REITG),

• gem. § 18 Abs. 4 REITG, wenn die REIT-AG das nach § 15 REITG erforderliche Mindesteigenkapital in drei aufeinander folgenden Wj. nicht erreicht, mit Ablauf des dritten Wj. (§ 18 Abs. 4 REITG),

• gem. § 18 Abs. 5 Satz 1 REITG, wenn die REIT-AG in drei aufeinander folgenden Wj. gegen die Voraussetzungen des gleichen Absatzes des § 16 REITG verstößt, mit Ablauf des dritten Wj,

• gem. § 18 Abs. 5 Satz 1 REITG, wenn die REIT-AG in fünf aufeinander folgenden Wj. gegen die Voraussetzungen verschiedener Absätze des § 16 REITG verstößt, mit Ablauf des fünften Wj.

Die Finanzbehörde kann ausnahmsweise bestimmen, dass die Steuerbefreiung nicht entfällt; in diesem Fall sind allerdings die höchstmöglichen Zahlungen nach § 16 Abs. 3 bis 6 REITG festzusetzen.

§ 18 Abs. 6 REITG regelt die Anwendung des § 13 Abs. 2 KStG beim Ende der Steuerbefreiung der REIT-AG in den Fällen des § 18 Abs. 1 bis 5 REITG mit der Maßgabe, dass abweichend von § 13 KStG die WG in der Anfangs-Bilanz mit den fortgeführten AK anzusetzen sind. Während § 13 Abs. 2 KStG durch den Teilwert-Ansatz verhindert, dass die in der Zeit der Steuerfreiheit gebildeten stillen Reserven später (insbesondere bei Veräußerung der WG) besteuert werden müssten (§ 13 KStG), führt der Ansatz der WG in der Anfangs-Bilanz mit den fortgeführten AK dazu, dass die Wertveränderungen in der steuerfreien Zeit in die Besteuerung der jetzt steuerpflichtigen AG einbezogen werden. Dies wird damit gerechtfertigt, dass die Steuerfreiheit der REIT-AG nicht eine »echte« Begünstigung, sondern nur ein »technisches Hilfsmittel« darstellt, um das Prinzip der ausschließlichen Besteuerung beim Anteilseigner zu erreichen (BT-Drs 16/4026, 24).

Gem. § 18 Abs. 7 REITG ist beim Ende der Steuerbefreiung eine nach § 13 Abs. 3 REITG gebildete Rücklage aufzulösen und erhöht zusammen mit den nicht ausgeschütteten Teilen des nach § 13 Abs. 1 REITG berechneten Jahresüberschusses der Wj., für die die Steuerbefreiung galt, den Gewinn der steuerpflichtigen AG im Jahr der erstmaligen Steuerpflicht. Dadurch werden die der Rücklage zugewiesenen realisierten Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen ebenso wie die während der Zeit der Steuerbefreiung erzielten ausschüttungsfähigen, aber nicht ausgeschütteten Gewinne im Jahr der erstmaligen Steuerpflicht nachversteuert (BT-Drs 16/4026, 24).

5. Kapitalertragsteuerabzug

§ 20 REITG regelt den KapESt-Abzug bei Ausschüttungen einer inländischen REIT-AG sowie bei sonstigen Vorteilen und Bezügen nach Kapitalherabsetzung oder Auflösung der REIT-AG (§ 20 Abs. 1 Satz 1 REITG). Gem. § 20 Abs. 1 Satz 2 REITG sind die für den KapESt-Abzug nach § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 6, 9 und Satz 2 EStG geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden (→ Kapitalertragsteuer).

6. Besteuerung der Anteilseigner

§ 19 REITG regelt die Besteuerung der Anteilseigner der REIT-AG. Gem. § 19 Abs. 1 REITG gehören die Ausschüttungen einer REIT-AG und der anderen REITs zu den Einkünften aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG (→ Einkünfte aus Kapitalvermögen). Handelt es sich um Anteile im Betriebsvermögen, sind die Einkünfte aus Kapitalvermögen wie bisher subsidiär den gewerblichen Einkünften zuzuordnen (vgl. § 20 Abs. 8 EStG). Dies gilt ebenso für sonstige Vorteile, die neben oder anstelle von Ausschüttungen gewährt werden.

Nach § 19 Abs. 2 REITG gelten für die Veräußerung von REIT-Aktien, die sich im Privatvermögen befinden, die §§ 17 (→ Beteiligungsveräußerung), 22 Nr. 2 und 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG (→ Private Veräußerungsgeschäfte); bei Veräußerung von REIT-Aktien im Betriebsvermögen gilt § 4 oder § 5 EStG.

Auf die Veräußerung von REIT-Aktien, die sich im Privatvermögen befinden, ist § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG anzuwenden. Dies gilt für nach dem 31.12.2008 erworbene Aktien an REIT-AGs und Anteilen an anderen REITs. Für Anteilserwerbe vor dem 1.1.2009 ist § 19 Abs. 2 REITG in der vor dem 1.1.2009 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Gem. § 19 Abs. 3 REITG sind § 3 Nr. 40 EStG (→ Halbeinkünfteverfahren) und § 8b KStG grundsätzlich nicht anzuwenden. Dadurch wird die Anwendung des Teileinkünfteverfahrens ausgeschlossen. Die steuerliche Vorbelastung der Erträge eines REIT wird bisher bei der Ausschüttung an die Anleger nicht berücksichtigt; sämtliche Ausschüttungen werden beim Anleger in voller Höhe besteuert. Abweichend hiervon sind gem. § 19a Abs. 1, 2 REITG die §§ 3 Nr. 40 und 3c Abs. 2 EStG sowie § 8b KStG anzuwenden, soweit die Dividenden der REIT-Gesellschaft aus Teilen des Gewinns stammen, die mit mindestens 15 % deutscher Körperschaftsteuer oder einer mit dieser vergleichbaren ausländischen Steuer für den jeweiligen Veranlagungszeitraum belastet wird.

Die Anwendung des Halb- bzw. Teileinkünfteverfahrens (§ 3 Nr. 40 EStG und § 8b KStG) war in § 19 Abs. 3 REITG bis 2009 ausgeschlossen, weil es wegen der Befreiung der REIT-Aktiengesellschaft von KStG und GewSt grundsätzlich an einer Vorbelastung auf Ebene der Gesellschaft fehlt. Aus Gründen der Gleichbehandlung gelten für Anteile an ausländischen REITs die gleichen Regelungen.

Eine solche Vorbelastung kann z.B. durch die Weiterausschüttung von an die REIT-Aktiengesellschaft ausgeschütteten Gewinnen der steuerpflichtigen Tochter-Dienstleistungskapitalgesellschaften entstehen. Ebenso werden regelmäßig nicht im jeweiligen Belegenheitsstaat einer ausländischen Immobilie ansässige REITs mit Einkünften aus dieser Immobilie in diesem Staat als beschränkt steuerpflichtig behandelt. Auch insoweit kann es zu einer Vorbelastung allerdings mit ausländischer Steuer kommen. Daher wird eine Regelung geschaffen, die die steuerliche Vorbelastung von Erträgen eines REIT, die an die Anteilsinhaber ausgeschüttet werden, bei deren Besteuerung berücksichtigt. Die Regelung betrifft nur die Besteuerung der laufenden Erträge beim Anteilsinhaber; vom Anteilsinhaber vorgenommene Veräußerungen von REIT-Anteilen sind nicht umfasst.

§ 19a Abs. 2 REITG regelt, in welcher Höhe eine steuerliche Vorbelastung der Einkünfte der REIT-AG oder einer anderen REIT vorliegen muss, um diese Einkünfte als vorbelastete Teile des Gewinns i.S.d. Vorschrift zu qualifizieren. Die Regelung differenziert nicht danach, ob es sich um eine Vorbelastung mit deutscher oder ausländischer Steuer handelt. Eine Vorbelastung i.H.v. mindestens 15 % führt für die laufenden Erträge aus dem REIT-Anteil zur Anwendung der Regelungen des Halbeinkünfteverfahrens auf der Ebene des Anteilsinhabers. Eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Besteuerung der Erträge beim Anteilsinhaber erfolgt nicht.

Die Steuerbelastung ist für jede Beteiligung und für jede Immobilie getrennt zu ermitteln. Dies gewährleistet die zielgenaue Berücksichtigung der Vorbelastung des jeweiligen Objekts bzw. der jeweiligen Beteiligung. Hierdurch wird z.B. auch sichergestellt, dass die steuerliche Vorbelastung der Einkünfte ausländischer REITs aus im Inland belegenen, direkt gehaltenen Immobilien (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a REITG) beim Anleger zutreffend berücksichtigt wird. Die vorbelasteten Gewinnanteile gelten als vorrangig ausgeschüttet. Es sollen keine Bestände von vorbelasteten Vermögensteilen des REIT festgestellt werden.

Bei der inländischen REIT-Aktiengesellschaft hat die dem Anteilseigner auszustellende Steuerbescheinigung anzugeben, welcher Teil der Dividende oder des sonstigen Bezugs aus vorbelasteten Gewinnen stammt. Verursacht die REIT-Aktiengesellschaft einen zu hohen Ausweis, werden in einer Vielzahl von Fällen nicht die Steuerbescheinigungen korrigiert, sondern die REIT Aktiengesellschaft muss eine den Steuervorteil ausgleichende Zahlung leisten (§ 19a Abs. 3 REITG).

Für Bezüge aus Anteilen an ausländischen REITs kann ein unbeschränkt steuerpflichtiger Anteilsinhaber ebenfalls die Anwendung des Halb- bzw. des zukünftigen Teileinkünfteverfahrens (§ 3 Nr. 40 EStG und § 8b KStG) in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass der Anteilsinhaber in geeigneter Form den Vorbelastungsnachweis erbringt (§ 19a Abs. 4 REITG).

Durch § 19 Abs. 4 REITG wird bestimmt, dass Betriebsvermögensminderungen oder Betriebsausgaben, die mit Aktien einer REIT-AG oder Anteilen an anderen REITs in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, nur mit Betriebsvermögensmehrungen oder Betriebseinnahmen aus der Veräußerung von Aktien einer REIT-AG oder von Anteilen an anderen REITs ausgeglichen werden dürfen; § 10d EStG gilt entsprechend.

§ 23 REITG regelt in Abs. 1 bis 4 die zeitliche Anwendung des § 19 REITG.

Die durch die Geschäfte mit der REIT-AG aufgedeckten stillen Reserven des betrieblichen Grundbesitzes werden durch den halben Wertansatz i.S.d. § 3 Nr. 70 EStG begünstigt (→ Steuerfreie Einnahmen nach dem EStG, ABC-Form).

7. REITs – Chancen und Risiken

REITs bieten folgende Chancen:

• Die Investition erfolgt in Sachwerte (Immobilien). Immobilien können weitestgehend eine sichere Anlagemöglichkeit sein, die die Inflation ausgleichen kann und dem Anleger vergleichsweise einen konstanten Geldfluss zukommen lässt.

• REITs sind wie Aktien schnell handelbar und können rasch wieder verkauft werden.

• REITs sind verpflichtet, 90 % ihres Gewinns als Dividende an die Anleger auszuschütten. Der Anleger erhält also immer eine Mindestausschüttung.

• Die Dividende unterliegt (nur) der Kapitalertragsteuer. Körperschafts- und Gewerbesteuer fallen nicht an. Somit kann die Investition in REITs steuerlich vorteilhafter sein als die Investition in tatsächlich erworbene Immobilien.

• Der Anleger kann vergleichsweise mit niedrigen Einlagen Anteile an Immobilien erwerben.

Als Risiken sind dagegen zu nennen:

• Wie alle Wertpapiere unterliegen REITs Kursschwankungen, die bis hin zum Totalverlust der Einlage führen können.

• REITs müssen nach dem Gesetz eine Mindestausschüttung vornehmen. Auch dann, wenn keine Gewinne erwirtschaftet wurden. So werden REITs auf Eigenkapitalzuführungen vom Kapitalmarkt angewiesen sein (Kapitalerhöhungen).

• Die Gefahr besteht, dass unseriöse Anbieter das Vertrauen der Anleger ausnutzen, indem sie Schrottimmobilien als vermeintlich sichere Immobilien-Anlagemöglichkeit verkaufen.

8. Entwicklung der REITs in Deutschland

Bisher hat sich der Markt deutscher REITs nur sehr verhalten entwickelt. Als 2007 der German-REIT (G-REIT) eingeführt wurde, waren die Erwartungen jedoch groß: Viele Immobilienunternehmen planten die zügige Umwandlung in eine REIT AG, Branchenkreise gingen von bis zu 20 Börsengängen jährlich aus und die Marktkapitalisierung sollte in absehbarer Zeit 100 Milliarden € erreichen. Doch Ende 2012 existieren gerade einmal fünf börsennotierte deutsche REIT AGs, deren gemeinsamer Börsenwert knapp 1,2 Milliarden € beträgt. Das sind weniger als 10 % des Wertes aller deutschen Immobilien-AGs und entspricht nicht einmal 1 % der gesamten Kapitalisierung aller indirekten Immobilienanlagen in Deutschland. In der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass das aktuelle REIT-Gesetz einige Fehler aufweist, so dass etliche Unternehmen von ihren Umwandlungsplänen in eine REIT Abstand nahmen. Laut Gesetz ist es deutschen REITs verboten, in vor 2007 erbaute Wohnimmobilien zu investieren. Ausländische REITs dürfen dagegen Bestandswohnungen erwerben und verfügen damit über einen Vorteil im Wettbewerb mit den deutschen Vehikeln. Ferner wird die Auffassung vertreten, dass die Regelungen zum Streubesitz und zur Höchstbeteiligung verbesserungswürdig sind: Laut Gesetz darf ein einzelner Aktionär direkt nicht mehr als 10 % der Anteile an einem REIT halten. Darüber hinaus müssen mindestens 15 % der Aktien im Streubesitz sein. Wird gegen diese Regeln verstoßen, hat der REIT aber keine Möglichkeit, den Verursacher eines Verstoßes zu sanktionieren. Stattdessen droht der Verlust des REIT-Status. Dritte können also den REIT gefährden, ohne selbst Konsequenzen fürchten zu müssen. Allerdings sind die REITs die Gewinner der neu eingeführten AIFM-Regelungen. Das KAGB reguliert Anlagevehikel wie offene und geschlossene Immobilienfonds künftig deutlich stärker als bisher. REITs und Immobilienaktien dagegen sollen der BaFin zufolge in der Regel nicht betroffen sein. Laut BaFin werden sie allgemein nicht als Investmentvermögen eingestuft, sondern sind vielmehr als operativ tätige Unternehmen zu bewerten. Ohnehin unterliegen börsennotierte Unternehmen weitreichenden Regularien, etwa strikten Berichtspflichten, während diese Transparenz für Fonds neu ist und eine Herausforderung darstellt (vgl. hierzu auch der REIT-Investor im Internet unter http://reit-investor.com).

9. Literaturhinweise

Ebner, Das neue REIT-Gesetz – Erlangung des German-REIT-Status, Exit Tax und ausländische REITs, NWB Fach 3, 14535; Ebner, Das neue REIT-Gesetz – Folgen der Beteiligung am G-REIT auf Anlegerebene, NWB Fach 3, 14547; Jost in Dötsch/Jost/Pung/Witt, Kommentar zum KStG, EStG, vor § 5 KStG Einf. (Loseblatt); Dettmeier u.a., Die Einführung des deutschen REIT – Eine erste steuerliche Analyse des REIT-Gesetzes –, BB 2007, 1191; Weichhaus, Wesentliche Charakteristika einer REIT-AG, Steuer & Studium 2007, 595.

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