Grundsteuer berechnen: Diese Änderungen bringt die Reform!

Kommunen freut sie, für Immobilienbesitzer:innen ist sie ein notwendiges Übel: Die Grundsteuer. Diese Steuer auf Grundstücke und deren Bebauung ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden in Deutschland.

Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet werden. Erfahren Sie hier alles Wissenswerte rund um die Grundsteuer und was die Reform für Grundbesitzer:innen bedeutet.

Was ist die Grundsteuer?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sieht sich mit unterschiedlichen Kosten konfrontiert. Neben den Kosten für das Objekt oder Grundstück selbst kommen noch Notarkosten, eventuelle Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer und Zinsen hinzu.

Was oftmals jedoch nicht eingeplant wird, sind die laufenden Kosten, die man sich „einkauft“. Hier spielt vor allem die Grundsteuer – auch Grundbesitzsteuer genannt – eine Rolle.

Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben und besteuert Grundbesitz im Inland.

Einige Beispiele dafür sind:

• Bebaute und unbebaute Grundstücke,
• Erbbaurechte an Grundstücken,
• Eigentumswohnungen,
• Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser,
• land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Das bedeutet, jedes Grundstück und jede wirtschaftliche Einheit wird vom zuständigen Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst.

Steuerpflichtig sind dann die jeweiligen Eigentümer:innen, beziehungsweise die Erbbauberechtigten. Wird ein Grundstück verkauft, wird das Grundstück fortan steuerlich den Erwerbenden zugerechnet.

Die Steuer wird an das jeweilige „Lagefinanzamt“ gezahlt. Das ist ganz einfach das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich ein Grundstück oder Gebäude befindet. Wenn Sie wissen möchten, welches Amt das in Ihrem Fall ist, können Sie unseren Finanzamts-Finder nutzen.

Tipp: Nicht verwechseln mit der Grunderwerbsteuer!

Die Grunderwerbsteuer fällt nur ein Mal – und zwar wie der Name schon sagt beim Erwerb – an. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch: Am günstigsten ist der Grunderwerb in Bayern und Sachsen – hier schlägt die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % des Kaufpreises zu buche. In Brandenburg, NRW, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen werden 6,5 % fällig.

Die Grundsteuer müssen Sie im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer jährlich zahlen.

Was bedeutet Grundsteuer A, B und C?

Die Erhebung der Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz (GrStG) gesetzlich geregelt. Dieses Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A:
  Sie wird für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft erhoben. Daher wird sie auch „agrarisch“ genannt.
• Grundsteuer B:
  Fällt auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum an. Sie wird auch mit „baulich“ bezeichnet.
• Grundsteuer C:
  Diese Form der Grundsteuer soll mit der geplanten Grundsteuerreform eingeführt werden. Damit sollen Kommunen die Möglichkeit erhalten, unbebaute baureife Grundstücke höher zu besteuern. Das Ziel: neuer Wohnraum soll schneller entstehen, indem es unattraktiver wird, Grundstücke aus Spekulationszwecken zu halten.

Wie berechnet man die Grundsteuer?

Die Grundbesitzsteuer berechnet sich aus drei Faktoren: Dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Im Folgenden wollen wir diese drei Bestandteile kurz erläutern:

Einheitswert

Die Grundlage der Grundsteuer-Berechnung ist der sogenannte Einheitswert. Dieser wird von der Größe und Lage des Grundstücks, aber auch von der Art der Bebauung beeinflusst. Er wird vom zuständigen Finanzamt an einem Stichtag bestimmt und den Grundstückseigentümer:innen mitgeteilt.

Eigentlich sollten die Einheitswerte im Sechsjahrestakt neu bewertet werden. In der Praxis stammen die verwendeten Werte jedoch noch aus dem Jahre 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise sogar 1935 (neue Bundesländer). Im Rahmen der Grundsteuerreform sollen die Werte daher angepasst werden.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahl wurde von der Bundesregierung festgelegt. Angewandt auf den Einheitswert ergibt sich darauf der Steuermessbetrag. Dieser Betrag geht für Eigentümer:innen aus dem Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerbescheid) hervor.

Die Grundsteuermesszahlen sind im Grundsteuergesetz (GrStG) definiert.

Für Grundsteuerzahlungen bis zum 31.12.2024 gelten in den alten Bundesländern diese Werte:

• 6,0 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• 2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts
• 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern
• 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
• 3,5 Promille für alle restlichen Immobilien (z. B. Eigentumswohnungen, Wohnungserbbaurecht etc.)

In den neuen Bundesländern hängen die Grundsteuermesszahlen aktuell noch von der Einwohnerzahl der Gemeinde ab:

Achtung: Neue Steuermesszahlen ab dem 01.01.2025!

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Sie bringt eine Neufassung des Grundsteuergesetzes, in dem die Steuermesszahlen stark vereinfacht und neu definiert werden. Die Steuermesszahl liegt dann bei 0,31 Promille für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beziehungsweise 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke).

Der soziale Wohnungsbau wird gefördert, indem entsprechende Immobilien einen Abschlag von 25 % auf die Steuermesszahl erhalten.

Grundsteuer-Hebesatz

Der Grundsteuer-Hebesatz wird von den einzelnen Gemeinden festgesetzt. Die Sätze unterscheiden sich daher selbst innerhalb eines Bundeslands deutlich. Zur Veranschaulichung: Der durchschnittliche Hebesatz in Deutschland beträgt 384 %. In NRW reicht die Bandbreite von 190 % in Verl nahe Gütersloh bis hin zu 959 % in Bergneustadt.

Der Eigentümerverband Haus & Grund untersuchte Anfang 2021, wo in Deutschland wie viel Grundsteuer fällig wird und stellt pauschalisierend fest: „Je ärmer die Kommune, desto höher die Grundsteuer“.

Grundsteuer berechnen: So gehen Sie vor

Wir kennen nun die drei Faktoren, die wir zum Berechnen der Grundsteuer benötigen. Bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 berechnet sich die Grundsteuer, indem Sie die drei Faktoren miteinander multiplizieren:

Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Da das Finanzamt Grundstückseigentümer:innen den Steuermessbetrag – der sich auf dem Einheitswert und der Steuermesszahl ergibt – mitteilt, wird die Rechnung noch ein bisschen einfacher:

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Beispiel: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus

Emil K. ist glücklicher Eigentümer eines Einfamilienhauses am Stadtrand von Freiburg. Der Einheitswert des Grundstücks (Grundsteuer B) wurde mit 400.000 € festgelegt. Die festgesetzte Steuermesszahl für Einfamilienhäuser beträgt bis 31.12.2024 in den alten Bundesländern 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts eines Einfamilienhauses und 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern. Der Grundsteuerhebesatz liegt in Freiburg derzeit bei 600 %. Die Rechnung sieht also wie folgt aus:

Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
= (38.346,89 € x 0,0026 + 361.653,11 € x 0,0035) x 6
= 1.365,49 € x 6
= 8.192,88 €

Wie oft muss man Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt immer im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr festgesetzt. Das geschieht entweder im Grundsteuermessbescheid (bzw. Grundsteuerbescheid) oder durch eine öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Kommune.

Die Steuer wird dann normalerweise zu je einem Viertel zu den folgenden Daten fällig:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November.

Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, Vorauszahlungen zu leisten oder direkt die gesamte Grundsteuer für ein Jahr zu zahlen. Wer dies tun will, muss bis zum 30. September des Vorjahres einen Antrag stellen. Die Zahlung der Steuersumme wird dann jährlich zum 1. Juli fällig.

Grundsteuerreform: Wieso und mit welchem Ziel?

Derzeit ist es noch so, dass die Grundsteuer auch für gleichartige Grundstücke sehr unterschiedlich sein kann. Das verstößt laut einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 gegen das Gleichheitsprinzips nach Artikel 3 des deutschen Grundgesetzes. 2019 hat der Bundesrat daher die Grundsteuerreform verabschiedet, die zum 1. Januar 2025 in Kraft tritt.

Die Neuregelung soll eine gerechtere – und dadurch verfassungsgemäße – Verteilung der Grundsteuereinnahmen schaffen.Das Grundproblem der bisherigen Grundbesitzsteuer liegt darin, dass mit veralteten Einheitswerten gerechnet wird. Eigentlich sollten alle sechs Jahre neue Gutachten erstellt und die Einheitswerte neu bestimmt werden. Da Personal und Geld für die Neubewertungen fehlten, ist das jedoch nie passiert.

Das führt dazu, dass vergleichbare Objekte aus unterschiedlichen Baujahren sehr unterschiedlich bewertet werden. Die Grundsteuerreform setzt an den drei Faktoren, die auch aktuell zur Berechnung der Grundsteuer genutzt werden, an. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Punkte.

Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken

Im Zuge der Neuregelung der Grundsteuer werden bereits ab 2022 rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Dies geschieht anhand des jeweiligen Bodenrichtwertes, der Grundstücksfläche, Art und Alter des Gebäudes sowie der statistisch ermittelten Nettokaltmiete in der jeweiligen Gemeinde. Danach soll alle sieben Jahre eine Neubewertung stattfinden.

Die Bundesländer haben in Zukunft durch eine Öffnungsklausel ein Wahlrecht. Die Länder, die sich nicht am sogenannten „Bundesmodell“ orientieren wollen, können die Grundsteuer zukünftig auch anhand eines eigenen Berechnungsmodells bestimmen. Bislang sind die folgenden Abweichungen vom Bundesmodell zu erwarten:

• Baden-Württemberg
  Das Land im Südwesten hat als erstes Bundesland ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sind die Grundlage für die Neuberechnung des „modifizierten Bodenwertmodells“. Darüber hinaus möchte Baden-Württemberg eine Grundsteuer C einführen.
• Bayern
  In Bayern soll die Grundsteuer künftig nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie der Nutzung berechnet werden.
• Hamburg
  Auch Hamburg hat ein eigenes Gesetz verabschiedet. Das „Wohnlagenmodell“ berücksichtigt neben der Grundstücksfläche und Fläche der Gebäude auch die Wohnlage.
• Hessen
  In Hessen werden Grundstücke zukünftig steuerlich mit dem „Flächen-Faktor-Verfahren“ bewertet. Neben der Größe und Nutzung spielt hier auch die Lage eine Rolle.
• Niedersachen
  Niedersachsen will – wie auch Hamburg – die Lage mit in die Berechnung der Grundsteuer einfließen lassen. Drei Stufen sind angedacht: „durchschnittlich“, „besser“ oder „schlechter“.
• Rheinland-Pfalz
  Auch in Rheinland-Pfalz gibt es Bestrebungen, sich am künftigen Baden-Württembergischen „modifizierten Bodenwertmodell“ zu orientieren. Hierzu gibt es allerdings noch keine Einigung im Landtag.
• Saarland
  Das Saarland will von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, konkrete Vorschläge kamen jedoch noch nicht aus dem CDU-Finanzministerium.
• Sachsen
  Sachsen wird künftig stärker zwischen den Nutzungsarten „Wohnen“, „Gewerbe“ und „unbebaut“ unterscheiden.
  Ein Artikel im Haufe-Immobilienportal fasst die Bestrebungen der einzelnen Länder sehr gut zusammen.
  Die Länder Berlin, Bremen, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen übernehmen das vom Bundesfinanzministerium erarbeitete Bundesmodell.

Die Grundsteuermesszahl wird angepasst

Die Steuermesszahl soll gesenkt werden, um einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern. Angaben des BMF zufolge ist mit einer Senkung auf ungefähr ein Zehntel des bisherigen Wertes zu rechnen.

Kommunen entscheiden selbstständig über den Hebesatz

Auch weiterhin ist der Hebesatz die Sache der Kommunen. Sie sind angehalten, den Hebesatz so anzupassen, dass eine zu große Veränderung des jährlichen Grundsteueraufkommens vermieden wird. Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig anhand des – dann neu kalkulierten – Wertes des Grundbesitzes, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.

Die Grundsteuer C

Die Grundsteuer C haben wir oben schon kurz angesprochen. Sie soll ein weitverbreitetes Problem der Kommunen lösen: Es gibt zwar Grundstücke, die baureif sind, diese werden jedoch nicht bebaut. Stattdessen spekulieren die Eigentümer:innen auf einen Wertanstieg und die Möglichkeit, das Grundstück später mit größerem Gewinn zu veräußern. Das bremst die Entstehung von neuem Wohnraum, der dringend benötigt wird, aus.

Mit der Grundsteuer C erhalten Kommunen die Möglichkeit, unbebaute, baureife Grundstücke höher zu besteuern. Das macht die Spekulation mit Grundstücken unattraktiver und soll zum erhofften Ziel führen, dass Grundstücke eher bebaut werden.

Explodieren mit der Grundsteuerreform die Kosten?

Die Reform zielt auf eine gerechtere Verteilung der Grundsteuer ab. Insgesamt sollen die Steuerzahlenden nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als zuvor. Für einzelne Grundbesitzer:innen kann die Reform jedoch sehr wohl bedeuten, dass sie mehr – oder auch weniger – Grundsteuer zahlen als bisher.

Das hängt vor allem vom neu errechneten Einheitswert des Grundstücks ab. Hier wiederum können durch die unterschiedlichen Berechnungsmodelle der Bundesländer Unterschiede entstehen. Vor allem in den Ländern, in denen zukünftig die Lage in die Bewertung einfließt (Hamburg, Hessen, Niedersachsen), können in boomenden Stadtvierteln höhere Kosten entstehen.

Darf man die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, dass Vermieter:innen die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mietenden umlegen können. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder, der Umlageschlüssel ist im Mietvertrag festgeschrieben. Oder – wenn das nicht der Fall ist – die von den Mietenden genutzte Wohnfläche wird als Umlageschlüssel herangezogen.

Am einfachsten ist die Berechnung natürlich, wenn die Immobilie zu 100 % vermietet ist: Dann kann die Grundsteuer komplett auf Mietende umgelegt werden. Wohnen Sie selbst mit im Haus, müssen Sie einen Teilbetrag der Grundsteuer – entsprechend Ihrer anteiligen Wohnfläche – selbst zahlen.

Kann man die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Vermieten Sie eine Immobilie, können Sie die Grundsteuer in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Sie tragen den entsprechenden Wert bei den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ in der Anlage V ein.
Der Werbungskostenabzug steht Ihnen nur zu, wenn Sie die Kosten auch wirklich selbst tragen. Wer die Grundsteuer ohnehin auf Mietende umlegt, profitiert natürlich nicht zusätzlich vom Werbungskostenabzug.

Grundsteuerbefreiung: Wann muss keine Steuer auf Grundbesitz gezahlt werden?

Keine Regeln ohne Ausnahmen und so muss auch nicht auf jedes Grundstück Grundsteuer gezahlt werden. Bestimmte Grundstücke profitieren von der Grundsteuerbefreiung. Das gilt vor allem für Grundbesitz der öffentlichen Hand sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Darüber hinaus wird die Grundsteuer erlassen für:

• Religionsgemeinschaften und die Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendiener:innen,
• wissenschaftliche Einrichtungen,
• Krankenanstalten,
• Bildungseinrichtungen sowie
• Kulturgüter und Grünanlagen, die gemeinnützig sind.

Auch wenn Ihr Grundbesitz nicht in diese Kategorien fällt, gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Chance auf einen Grundsteuererlass:

Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung

Hatten Sie als Vermieter:in erhebliche Mietausfälle, die Sie nicht selbst verschuldet haben, kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Bei einer Ertragsminderung von 50 % können zum Beispiel 25 % der Grundsteuer erlassen werden. Dazu müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag stellen.

Erlass aus Billigkeitsgründen

Die Grundsteuer kann ausnahmsweise aufgeschoben werden, wenn Härtegründe vorliegen. Konkret ist das der Fall, wenn die Zahlung der Grundsteuer die persönliche oder wirtschaftliche Existenz der:des Steuerpflichtigen bedrohen und damit den täglichen Lebensunterhalt gefährden würde.

Erlass bei denkmalgeschützten Immobilien

Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, können Sie sich von der Grundsteuer befreien lassen, wenn die zu deckenden Kosten die jährliche Rendite Ihrer Immobilie übersteigen.

Häufige Fragen